Maroc : une loi pour mettre de l'ordre dans les coopératives d'habitat

La procédure de création des coopératives sera simplifiée et le secteur placé sous la tutelle du département de l'Habitat. Les coopératives ne pourront développer des projets que sur des terrains immatriculés ou en voie de l'être et elles devront se plier à plusieurs règles de bonne gouvernance. Un article de Réda Harmak pour la Vie Eco. 

Le ministère de l’habitat avance sa recette pour mettre de l’ordre dans les coopératives d’habitat. Il a finalisé ces dernières semaines un projet de loi à cet effet dont La Vie éco a pu avoir la teneur en exclusivité. Le nouveau texte a été déposé pour examen au Secrétariat général du gouvernement le 6 mars dernier.

Jusqu’à présent, les coopératives d’habitat ne disposent pas d’une réglementation dédiée ; elles sont régies au même titre que toutes les coopératives, tous secteurs confondus, par la loi 24-83. Sauf qu’avec un développement soutenu sur les dernières années - plus de 1 078 coopératives d’habitat sont actuellement en activité avec une capitalisation de 4,6 milliards de DH - et un corollaire de difficultés qui se sont manifestées sur le terrain, une loi dédiée à ces entités est devenue incontournable. Celle-ci veille d’abord à faciliter la procédure pour la création de coopératives d’habitat, sachant que la marche à suivre en l’état actuel des choses est connue pour être assez lourde en raison de la multiplicité des documents à produire et des intervenants.

Pour parer à cette dispersion, la nouvelle loi désigne le ministère de l’habitat comme interlocuteur unique pour les formalités à accomplir et plus généralement comme seul département habilité à gérer le secteur des coopératives d’habitat. L’Office de développement de la coopération (ODCO), actuelle autorité de tutelle pour ces entités, jouerait, quant à lui, le rôle de partenaire.

Ce nouvel aménagement facilite surtout l’étape capitale de la demande d’autorisation d’une coopérative d’habitat. La nouvelle procédure impose d’adresser une demande d’autorisation au représentant du département de l’Habitat dans la région de la coopérative dans un délai obligatoire d’un mois après la tenue de l’assemblée générale constitutive. Par la suite, le département de l’Habitat est tenu d’émettre un avis au sujet de la demande dans un délai de deux mois au-delà desquels la réponse à la demande est supposée positive. En cas de refus de l’autorisation, un avis justifié est transmis au bureau de la coopérative. La constitution est effective dès que l’avis d’autorisation est publié au Bulletin officiel.

En facilitant les procédures de création des coopératives d’habitat, l’idée du ministère est d’encourager le recours à ces entités dans le but à terme est de développer l’offre de logements dédiée à la classe moyenne pour laquelle aucun levier probant n’a pu être mis en place jusqu’à présent. Et c’est dans ce but d’accessibilité aussi que la nouvelle loi abaisse le minimum de membres pour une coopérative à 5 contre 7 actuellement, avec un maximum de 60 membres, même si le capital minimum pour la constitution d’une coopérative a été porté de 20 000 DH à 25 000 DH dans la nouvelle loi.

Les coopératives en exercice auront un délai d’un an pour se conformer à la nouvelle loi

Cependant, le nouveau cadre veille à exiger un certain niveau de professionnalisme pour intégrer le secteur. C’est que les exemples de coopératives qui ne parviennent pas aux objectifs qu’elles se sont assignés en raison d’erreurs de gestion (acquisition de foncier non apuré, non constructible…) se sont multipliés. Pour éviter ces cas de figure à l’avenir, la nouvelle loi impose que les coopératives d’habitat n’acquièrent que des terrains immatriculés ou en voie de l’être. Et dans ce dernier cas, il est imposé que le délai pour la procédure d’opposition soit écoulé. La loi oblige également à s’assurer que le foncier visé soit localisé dans des zones résidentielles selon les documents d’urbanisme en vigueur. Pour s’assurer du respect de ces obligations, le département de l’Habitat impose de fournir une note de renseignements sur le foncier du projet (s’il est disponible) pour constituer le dossier de demande d’autorisation de la coopérative.

Au-delà de la professionnalisation, la nouvelle loi serre la vis en termes de gouvernance au sein des coopératives d’habitat (voir encadré). Là encore, il s’agit de parer aux abus qui se sont multipliés dans le secteur, comme en témoignent les affaires portées devant la justice concernant les détournements de fonds des adhérents, des magouilles sur le foncier… Entre autres mesures visant à généraliser la bonne gouvernance, un auditeur doit être désigné pour contrôler la gestion de la coopérative et un rapport doit être présenté à l’assemblée générale sans quoi les délibérations durant cette assemblée sont considérées sans effet. Dans une même logique, les parts des adhérents à la coopérative sont strictement réglementées quant à leur transmission ou leur valorisation.

En somme, le secteur devra sous peu entamer une mue profonde et les coopératives en exercice auront un délai d’un an au plus pour se mettre en conformité avec la nouvelle loi, une fois celle-ci adoptée.